Для многих москвичей перепланировка квартиры — возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Тысячи владельцев недвижимости ежегодно адаптируют ее для своих нужд. Особенно это актуально для жителей домов старого фонда. Какие работы нужно согласовывать, как узаконить уже завершенный ремонт и в каких случаях придется вернуть все в исходный вид, рассказали в комплексе городского хозяйства Москвы.
«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. Госуслуга по согласованию переустройства и перепланировки предоставляется исключительно в электронном виде. Жители могут даже по телефону подать заявление в любое удобное время, направить документы, а затем отслеживать статус рассмотрения заявки в личном кабинете на портале mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, при этом его сроки сократились», — рассказал начальник Управления координации предоставления государственной услуги по переустройству и перепланировке Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции) Андрей Кусакин.
Что такое перепланировка
По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Юридически правильно получить разрешение до начала ремонта.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только изменить характеристики квартиры, но и целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Самые частые ошибки
Жилищный кодекс содержит правила перепланировки, различные строительные и санитарные нормы, а также ряд постановлений. Самые частые ошибки — объединение газифицированной кухни, балкона или лоджии с жилыми помещениями, а также демонтаж вентиляционного или сантехнического короба.
«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неправильная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — пояснил Андрей Кусакин.
Увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но здесь есть свои нюансы.
Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями квартиры — кухней и комнатами. Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части для установки более широкого дверного блока.
Еще закон запрещает выносить на лоджию и балкон радиаторы центрального отопления. Это может привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме. Балкон — летнее помещение, и общедомовая система отопления может не выдержать возросшего отапливаемого объема, кроме того, возрастает риск протечки радиаторов из-за перепада температур с улицей.
Кроме того, запрещено устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить балкон как некапитальное строение могут только жители первых этажей. Они должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все незаконное придется демонтировать.
Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают крепить вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного здания. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во двор дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. О нарушителях можно сообщить в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Некоторые жильцы сносят короб вентиляции внутри квартиры — между кухней и санузлом. Так они увеличивают количество квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры, расположенные выше и ниже. Закон обязывает таких жильцов восстановить вентиляционные короба.
Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ АО «Мосгаз». А вот объединять кухню, в которой комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, согласно нормам должна быть отдельная дверь, чтобы избежать распространения взрывоопасного вещества при его утечке.
Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена.
Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Их можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной мощности достаточно.
Москвичи стали увлекаться надстройкой антресолей в квартирах. Их площадь не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.
Сегодня список запретов состоит из 29 пунктов. Их можно найти по ссылке.
Без согласований или в упрощенном порядке
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. Так, разрешается сделать проем в перегородке, которая не является несущей, если это значительно не меняет нагрузку на перекрытия, а также заменить или передвинуть сантехническое оборудование в рамках отведенного для этого пространства. Не надо согласовывать и замену отделочных покрытий стен, потолка или пола — например, линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать монтаж встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в перегородках, не являющихся несущими, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Частные случаи перепланировки
Перепланировки условно можно разделить на две категории: типичные, о которых писали выше, и частные. Например, при перепланировке помещения в многоквартирном жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. Если затрагивается предмет охраны, проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо заранее согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В другом случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его в Мосжилинспекцию.
Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.
Популярная в новых домах свободная планировка — условное название. В любом случае зонирование заранее распланировано: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать комнату.
Если квартира приобретена в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, то ремонт нужно начать с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции.
Перепланировка по закону
Для согласования работ еще до начала ремонта требуется сделать проект перепланировки и переустройства. Его должна сделать только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации. Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков. К таким организациям относится ГБУ «Экспертный центр», сотрудники которого имеют большой опыт работы в разных ситуациях.
Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы.
В столице уже пять лет услугу по согласованию перепланировки предоставляют исключительно в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на портале mos.ru.
Летом 2025 года на mos.ru заработал сервис «Навигатор по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме». Он помогает перенести или заменить инженерные коммуникации тем, кто планирует поменять в квартире конфигурацию стен, перегородок, дверных и оконных проемов. Сервис будет полезен и уже сделавшим перепланировку горожанам. После прохождения короткого опроса навигатор поможет определить, за какой государственной услугой, связанной с переустройством и перепланировкой, нужно обратиться на портал mos.ru.
После всех обследований обычно в течение 10–20 дней собственнику приходит решение о согласовании.
Если владелец квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Необходимо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. Если житель сделал проем в несущей стене, они проверят, было ли создано усиление и правильно ли. Если оно отсутствует или сделано неверное — придется устранять недостатки. При уже выполненных перепланировках обязательно проверяют гидроизоляцию. Получив техническое заключение, собственник может обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги.
Штрафы за незаконную перепланировку
Для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен штраф в размере двух — двух с половиной тысяч рублей, для должностных лиц — от четырех до пяти тысяч, для юридических — 40–50 тысяч. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. Если он не сделает этого в определенный срок, материалы передадут в суд.
Часто незаконные перепланировки выявляют соседи, которые обнаруживают протечку. Если собственник не реагирует на претензии, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее сотрудники обследуют помещение, оформляют протокол, штраф и направляют предписание на устранение нарушения. У собственника есть два варианта: вернуть первоначальный вид либо устранить нарушения и узаконить перепланировку. Игнорировать требование не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.
Москвичам рассказали, как сделать совмещенный санузел в рамках законаОбследование недвижимости и подготовка техпаспортов — самые популярные услуги МосгорБТИ
Ранее заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков рассказал, что в прошлом году в Мосжилинспекцию поступило около 23 тысяч заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около пяти тысяч было связано с ранее выполненными работами, а еще 4,8 тысячи человек обратились для устранения нарушений и узаконивания прежде произведенной перепланировки.
Оперативно узнавайте главные новости в официальных каналах города Москвы в мессенджерах MAX и «Телеграм».
